Inspektion von Steil- und Flachdächern

Ständig wechselnde Witterungs- und Umwelteinflüsse stellen heute mehr denn je hohe Ansprüche an ein Dach. Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, ist es ratsam, in regelmäßigen Abständen am Steildach eine Überprüfung der Dachflächen, Dachfenster, Anschlüsse, Verblechungen, Dachrinnen, Kehlen, Kamine und Verwahrungen etc. vorzunehmen. Auch sollten am Flachdach die Flachdachgullys, Lichtkuppeln, Wandanschlüsse und Schweißnähte etc. geprüft werden.

Viele Schäden könnten verhindert oder in ihrem Ausmaße verringert werden, hätte man nur ab und zu einmal einen fachmännischen Blick darauf geworfen.

Versicherungen gehen dazu über ihre Leistungen im Schadensfall davon abhängig zu machen, ob das Dach regelmäßig überprüft wurde oder nicht. Lesen Sie hierzu auch die folgenden Artikel über Wartung von Dachächern.

Allgemeiner Hinweis zum Dachcheck:
Der DACHCHECK dient der Bestandsaufnahme des Zustands Ihres Flachdaches oder Steildaches. Auch kann ein Check mit einem separaten Formular für die Fassade gemacht werden. Dabei entdeckte Mängel werden in einer Checkliste festgehalten und Ihnen, dem Eigentümer oder Verwalter zur Kenntnis gebracht. Im Ergebnis sehen Sie, ob das Dach oder Ihre Fassade in Ordnung ist, das Dach oder die Fassade repariert werden sollte oder saniert werden muss. Der DACHCHECK dient allein der Bestandaufnahme des Ist-Zustandes vom Dach Ihres Hauses. Der Dachcheck ersetzt kein Fachgutachten und gilt nicht als Kostenvoranschlag. Er sollte aber dem Hausbesitzer die nötige Sicherheit geben, sich rechtzeitig mit eventuell anstehenden Reparatur, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vertraut zu machen und seine Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung seiner Dachflächen nachzukommen. Selbstverständ- lich prüfen wir Ihr Dach auch auf die neuen energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEv2014)

Jeder Hauseigentümer ist zur Wartung verpflichtet.
Auch ein kürzlich saniertes Dach schützt nicht vor Regressansprüchen. Diese Erfahrung musste ein Hauseigentümer machen, der sich gegen Schadenersatz- forderungen seines Nachbarn letztlich vergeblich zur Wehr setzte.

Folgenden Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden:
Bei einem Sturm waren Dachteile seines Hauses abgelöst und in das benachbarte Gewächshaus einer Gärtnerei geschleudert worden. Der Hauseigentümer sah hinsichtlich des eingetretenen Schadens mangels Verschuldens keine Eintrittspflicht, da er sein Dach erst vor drei Jahren umfassend hatte sanieren lassen. Ganz anderer Auffassung waren da die Richter des Bundesgerichtshofs. Sie kamen in ihrem Urteil zu dem Ergebnis, dass jeder Bauherr/Gebäudeeigentümer oder der Hausverwalter in Vertretung eine Wartungspflicht habe. Selbst Sturmstärken von 12 bis 13 Beaufort stellen heute keine außergewöhnlichen Witterungseinflüsse mehr da. Ein so genanntes >>unabwendbares Ereignis<< könne in diesen Fällen nicht angenommen werden. Demnach muss ein Bauherr/Eigentümer beziehungsweise einem ihm gleichgestellter Verwalter eine Verletzung seiner Sorgfaltspflicht entgegen- gehalten werden, wodurch er zum Schadenersatz verpflichtet ist. Wird ein Gebäude hingegen nachweislich, also auch nach einer umfänglichen Sanierung oder Neuerrichtung ab dem 1. Jahr regelmäßig gewartet, können Schäden nicht nur frühzeitig entdeckt und beseitigt werden, bevor sie größere Ausmaße annehmen, sondern zugleich Schäden Dritter durch ablösende Teile vermieden werden. Der für die Sicherheit eines Gebäudes Verantwortliche hat alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, die Gefahr einer Ablösung von Dachteilen nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen; dies gilt, so der BGH, natürlich umso mehr, je älter das Gebäude und seine Dachkonstruktion ist.

Beispiel:

Durch ein abrutschendes Schneebrett auf dem Dach haben sich einige Dachziegel verschoben. Langsam und unbemerkt kann nun Wasser und Feuchtigkeit in die Dämmung eindringen und zugleich die Sparren erreichen. Über einen längeren Zeitraum beginnt hier nun die Schimmelbildung - ein Zersetzungsprozess. Sind erst einmal dunkle Flecken an der Dachinnenseite sichtbar, wird eine aufwendige Reparatur unumgänglich. Darüber hinaus findet der nächste Sturm in den Spalten zwischen den verrutschten Dachziegeln ideale Angriffspunkte, um ganze Dachteile, Dachflächen oder gar das komplette Dach abzuheben. Eine vermeidbare Katastrophe, denn im Zuge einer regelmäßigen Wartung des Daches wären die fehlerhaften Ziegel leicht entdeckt, mit wenigen Handgriffen und geringem Kostenaufwand wieder an ihren Bestimmungsort fachgerecht zurückgelegt worden.

Doppelter Dachschaden war vermeidbar!
Unterlassene Dach-Wartung kann fahrlässig sein

Als einem Mieter Feuchtigkeitsschäden durch ein defektes Dach entstanden waren, forderte er entsprechenden Schadenersatz von seinem Vermieter. Dieser lehnte mit der Begründung ab, im Mietvertrag seien jegliche Schadenersatzansprüche ausgeschlossen, die durch einen Mangel an der Mietsache entstehen.

Der Bundesgerichtshof sah das anders. Das Dach bedürfe einer laufenden Überwachung, die im vorliegenden Fall nicht stattgefunden hatte. Daher sei dem Vermieter ein Verschulden zuzuweisen und er müsse demnach auch bei leichter Fahrlässigkeit haften. (Az.: VIII ARZ 1/01).

Anforderungen an Entlastungsbeweis zur ordentlichen Dachwartung

Haben sich Dachteile vom Dach gelöst und Fremdschäden an Mensch, Gebäude oder Kfz verursacht, wird zunächst vermutet, dass der Verantwortliche nicht die im Verkehr übliche Sorgfaltspflicht bei der Dachwartung beobachtet hat. Der Gebäudesicherungspflichtige hat allerdings die Möglichkeit, sich insoweit zu entlasten, wobei der BGH hier allerdings hohe Anforderungen stellt. Grundsätzlich beweist jedenfalls nach der Lebenserfahrung die Lösung von Gebäudeteilen infolge von Witterungseinflüssen, dass die Anlage entweder fehlerhaft errichtet, oder mangelhaft unterhalten wurde. Das gilt nur dann nicht, wenn ein >>außergewöhnliches Naturereignis<< vorliegt, dem ein fehlerfrei errichtetes oder gewartetes Gebäude nicht standzuhalten vermag. Hierfür reicht der Nachweis besonders starker Windböen mir Orkanstärke regelmäßig gleichfalls nicht aus. Erforderlich ist daher mindestens der Nachweis der regelmäßigen Dachwartung in jährlichem Abstand durch ein Fachunternehmen. Dabei muss eine solche Überprüfung über eine bloße Sichtprüfung regelmäßig hinausgehen, vielmehr im Rahmen der technischen Möglichkeiten alle die Konstruktionselemente erfassen, bei welchen etwa auftretende Mängel zu einer Lösung von Gebäudeteilen führen können; dabei kann sich der Verantwortliche auf ordnungsgemäße Sanierungsmaßnahmen, die sich nur auf einen Teilbereich erstrecken, nicht ohne weiteres verlassen.

Beachten Sie auch bitte unsere Allgemeinen Hinweise für Wartung und Pflege Ihrer Dachflächen

Sollten Sie eine Reparatur, Sanierung oder energetischen Modernisierung schon geplant haben erstellen wir Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot. Informieren Sie sich noch heute unverbindlich und vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit unst. Sie erreichen uns in Stuttgart unter der Rufnummer 0711-520895-30 oder über unser Kontaktformular.